La France attire chaque année des entrepreneurs venus d’ailleurs : fondateurs de start-up, commerçants, consultants indépendants. Une fois l’activité lancée, beaucoup investissent dans l’immobilier, souvent un appartement à louer pour se constituer un patrimoine. Ils arrivent avec les réflexes de leur pays d’origine, où l’expulsion d’un locataire peut être bien plus rapide. Le droit français est très différent, et le découvrir au moment d’un impayé coûte cher.

Un investisseur à Dijon

Prenons le cas d’un entrepreneur canadien installé à Dijon depuis cinq ans, à la tête d’une société de conseil. Il a acheté un deux-pièces près du centre historique, loué 640 euros par mois. Au bout de dix-huit mois, le locataire cesse de payer. Habitué aux procédures nord-américaines, l’investisseur s’attend à récupérer son bien en quelques semaines. Son notaire lui explique qu’il faudra compter plusieurs mois, parfois plus d’un an, et qu’aucune démarche ne peut être sautée.

Le principe de départ est simple : la loi française s’applique au bail, quelle que soit la nationalité du propriétaire. Le bail d’un logement loué vide comme résidence principale relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public. Il dure au moins trois ans pour un bailleur personne physique et six ans pour une personne morale (article 10), et le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance, avec un préavis de six mois et pour un motif précis (article 15).

Les démarches, dans l’ordre

En cas d’impayé, la procédure suit un ordre strict. Elle commence par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. La clause de résiliation du bail ne produit effet que six semaines après ce commandement resté sans effet. Ce commandement doit mentionner, à peine de nullité, le délai de six semaines, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce au juge (article 24).

Viennent ensuite l’assignation, notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, puis le jugement. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à trois ans s’il a repris le paiement du loyer courant. Une présentation complète des démarches pour expulser un locataire, du commandement au concours de la force publique, aide à visualiser l’ensemble avant de se lancer.

Une fois l’expulsion ordonnée, elle ne peut en principe intervenir que deux mois après le commandement de quitter les lieux, et jamais pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Si l’occupant refuse de partir, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet ; le silence gardé pendant deux mois vaut refus, et le refus de l’État ouvre droit à réparation.

Les réflexes à oublier

Certains réflexes venus d’ailleurs sont dangereux en France. Changer la serrure, couper l’électricité ou sortir les affaires du locataire sur le palier sont des délits. Le code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite, par des manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, sans le concours de l’État (article 226-4-2). Un propriétaire qui agit ainsi transforme un dossier solide en procédure pénale contre lui-même, et peut être condamné à indemniser l’occupant.

Investir en connaissance de cause

Pour un entrepreneur, la bonne approche consiste à intégrer ce calendrier dès l’achat : une réserve de trésorerie pour absorber plusieurs mois sans loyer, une sélection rigoureuse des candidats dans le respect des pièces autorisées, et une réaction rapide au premier impayé. Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1), et chaque mois d’attente allonge la procédure.

L’investisseur dijonnais de notre exemple a fait délivrer un commandement dès le troisième mois et confié le suivi au cabinet Mon Avocat Bailleur, qui intervient devant le tribunal judiciaire de Dijon. La France reste un pays attractif pour investir ; il suffit d’en connaître les règles avant d’en avoir besoin. Un conseil vaut pour tous les nouveaux venus : poser ses questions avant de signer le premier bail.